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通过楼房平移能否取消土地出让费用?

我们都知道商品交易的前提是双方对自己的物品享有所有权,这样交易行为才能够即时完成。但是如果中间牵扯到了楼房平移的话可能就不一样了。


传统来说土地转让费中的土地上的建筑物是所属的,但是如果把建筑物楼房平移到另一区域的话可能就不一样了。物权交割的核心前提是拥有物权,处分权是最为核心的权能。因此,土地私有是建立土地价格的基本前提。


楼房平移


楼房平移可以在在私有制的前提下,国家向特定地域的土地所有者征收土地,也即是使得祖祖辈辈在此居住并拥有所有权的人放弃土地及相关物品的所有权利(也只有在这样的前提下,受让获得土地的人才能够根据自身需要针对性地进行设计施工。只要不涉及公共安全等特定因素,理论上受让人无需办理审批即可可以自行处置土地,并建立相关的地上物。


如果只是楼房平移后的工程涉及到使用权的交割,那么你如何处置对应土地,尤其是需要运走的土壤——何处安置以及如何采取保障措施,以确保权利到期之后重新实现土壤回填——毕竟该土地属于国有,为何可以把这一土壤放置到另一个地方,这不是也要占用土地资源吗,甚至可能造成新地方的污染,这种土壤的移动是不是也会造成新的法律问题?对于该批土壤是不是也需要收取保管费用等等。而在土地私有的情况下,所有权人是可以决定对于对应的土壤进行抛弃处置的)。


因此,国家就必须要支付对价。而作为权利人的公民或团体,有权利根据自身的独立判断,预估或要求政府因获得该块土地而需要支付的总成本。正是由于所有权的存在,他所做出的决定才具有实质性的意义,土地的处置权能才能够彻底实现。为了确保所有权人“放弃”的顺利达成,通过经济等手段劝说所有权人做交换才呈现出必要性。对该土地建立一定的补偿标准,综合考量包括土地地段,预期收益,所有权人的情感寄托等在内的诸多因素之后,才能够得出一个恰当的成本对价。


但是对于楼房的所有权人和地上物所有权人不一致的情况下(即目前的土地国有机制下),这种征收补偿应该是对地上物的补偿,仅补偿房屋——个体无偿借用国家的土地建立房屋——当所有权人对土地的利用等有了新的规划,自然可以清退地上建筑物,使用人应该配合。为此,国家应该支付一定的补偿,但是数量应该仅限于房屋等物品的价值,不得支付有关土地的任何权益。因为上述土地的收益属于国家,国家有权决定是否计算收益,而不是由使用人计算。何况这种收益是全局性的,它可以惠及全体国民,但是具体实现形式可能是该地块周边的居民率先受益,随着距离的扩展,受益居民的数量和程度相应递减。如果使用人不想腾退,也不同意补偿,那么政府应该把房屋平移到不影响建设的地方,甚至必要的情况下通过司法裁判的方式解决土地的利用方式。


由此可见,在楼房平移工程前明确土地用途是需要审核的,为了确保土地用途能够按照既定规划实现,土地的实际使用人和所有权人在本质上属于一个主体时才更加科学。基于高效利用有限资源的初衷,以拍卖方式出让土地是一种比较理想的选择。但是由于土地私有制的前提不存在,土地拍卖实际上并不能发挥该制度的理想作用。其核心障碍仍然是土地定价的标准问题。为了避免这种定价机制背后可能附带的任意性,尤其是腐败问题,对该环节不再收取费用就显得更有必要。既然被拍卖的土地都是国有土地,那么就不应该计算成本。既然无需计算成本,那么通过拍卖的方式出让土地是否依然有必要?考虑到相关领域的资质都需要许可,那么通过行政许可机制的把关作用显然能够起到比拍卖机制更好的作用。毕竟拍卖是价高者得,审批则是资质更高者得。对于土地利用来说,后者在提高土地利用效率、保障公共安全、推进城市发展方面,其把关标准更严,起到的约束作用更强,在可实现程度上也就更高。


五、结论

楼房平移工程在受让人的收益渠道来看,渠道是多元化的。无论建筑物还是构筑物,在正式运营之后,都会产生相关的收益。受让人可以出租、出售相关对象,从而获得收益;在未将相关对象交由其他主体管理的情况下,受让人自身是唯一的物业管理者和受益者。相关收益一部分用于弥补自身运营的开支,一部分成为利润。为确保土地完成施工之后能够投入运营,受让人需要找到恰当的承租人或购买人。如果土地不计入成本,那么受让人在施工时的成本就集中在地上物及其对应的运营管理本身,它必定会致力于提高建筑的合理性和实用性,努力提高产品质量——只有为使用权人提供更好的用户体验,才能够将产品推销出去。而在现有模式下,受让人在整个投资过程中首先需要考虑如何覆盖土地出让成本并获得盈利。因此建筑材料、工程质量等方面都会考虑降低成本的问题。而这些都会分摊到每一个使用人或所有权人身上。两种模式相比,显然前者对社会总成员来说收益最大。


另外从政府的公共职能来看,承担安全保卫、生活保障等层次的职能是核心职能。当然为了维系政府机构的运转,政府作为一个实体应该确定收入来源以支付各项成本。这就是税收存在的核心意义。但是,政府拓展收益的基本方式应该在手段方面存在正当性。通过无成本的土地,借助国家的形式进行类似资源的转让,本质上并不符合国家独立与市场的核心定位。涉嫌参与市场投资,进入市场流通环节。虽然有对应的立法依据,但是对于法治政府和法治国家建设来说,这种立法并不恰当。不过,目前各地政府已经深刻意识到土地财政的弊端,正在寻求转型。但是在惰性的束缚下,要转化成创新发展、发掘新的经济增长点的思维模式,仍然面临一系列困难。因此,转型比较慢。


综上可以看出,实行楼房平移的工程,将建筑物平移出去,是可以的从前面的分析来看,土地出让行为属于人为将部分稀缺对象纳入资源交易领域进行流通,而这种流通所要克服的一个重要前提就是土地所有权的问题。土地与地上物所有权的分离,对于公民或团体而言,实际上蕴含了较大的风险。因此,适用拍卖机制出让土地仍然存在一些制度性的缺陷。为了提高社会整体的满意程度,笔者认为,现有的土地出让模式应该适时做出调整,不再收取出让金,转而对受让人的建筑资质以及后续运营管理方面的资质进行实质性审核,合格的对象方可获得土地的开发利用资质。这样将会有效克服土地财政的制度性弊端,受让人也可以致力于提高产品质量、提高用户体验,最终受益的将会是全体国民。